Wkład własny na mieszkanie – najważniejsze informacje

Zakup mieszkania lub budowa domu to olbrzymi wydatek. Zdecydowana większość osób nie jest w stanie odłożyć takiej kwoty samodzielnie, dlatego powszechnie wybieranym rozwiązaniem są kredyty hipoteczne. Środki te można przeznaczyć wyłącznie na zakup konkretnej nieruchomości lub budowy domu według przedstawionego kosztorysu. Na tej podstawie wylicza się wysokość kredytu, a 20% tej wartości kredytobiorca musi od razu wpłacić do banku jako gwarancję swojej wypłacalności. Z najnowszych danych wynika, że na takie rozwiązanie decydują się najczęściej osoby w wieku 30–35 lat, których średni dochód netto nie przekracza 6 tys. zł. Wymagana kwota początkowa najczęściej pochodzi z prywatnych oszczędności lub darowizn.

Wkład własny – dlaczego banki go wymagają? 

Wkład własny wymagany jest przez wszystkie banki od każdego, kto wnioskuje o sfinansowanie zakupu mieszkania lub budowy własnego domu. Dotyczy wyłącznie kredytu hipotecznego i nie jest wymagany w przypadku innego rodzaju pożyczek. Dla instytucji finansowej kapitał ten stanowi gwarancję, że kredytobiorca będzie w stanie wywiązać się z tak dużego zobowiązania w terminie. Kredyty hipoteczne to ogromne kwoty. Wybudowanie dużego domu lub zakup apartamentu pochodzącego z rynku pierwotnego to koszt ponad miliona złotych – rozłożony na kilkanaście–kilkadziesiąt lat.

Obowiązek posiadania kapitału początkowego nie wynika z regulaminów poszczególnych banków, ale jest oficjalnym wymogiem wprowadzonym przez Komisję Nadzoru Finansowego. Instytucja ta zastosowała taki środek, aby dbać o równowagę na rynku kredytowym. Zakupiona nieruchomość sama w sobie staje się zabezpieczeniem – wierzyciel może ją sprzedać, jeśli pojawi się problem ze spłatą długu.

Ile wynosi wkład własny?

Wysokość wkładu własnego systematycznie rośnie. Jeszcze w 2013 r. możliwe było zrealizowanie zakupu domu lub mieszkania w 100% z kwoty kredytu hipotecznego. Obecnie większość banków wymaga opłacenia 20% wartości nieruchomości. W praktyce oznacza to, że wkład własny na zakup mieszkania za 500 tys. zł będzie wynosił 100 tys. zł. Jeśli wnioskodawca nie ma na swoim koncie takich oszczędności, żaden bank nie udzieli mu wsparcia finansowego. Kapitał początkowy w tej wysokości jest wymagany nawet wtedy, gdy osoba starająca się o kredyt wykazuje bardzo wysoki dochód miesięczny, czyli ma dobrą zdolność kredytową. 

Niektóre banki udzielą kredytu również wtedy, gdy wkład własny wynosi 10%. W takim przypadku zakup apartamentu o wartości 500 tys. zł wymaga wpłacenia 50 tys. zł kapitału początkowego. W obu przypadkach konieczne jest zaoszczędzenie bardzo dużej kwoty. Warto zaznaczyć, że wkład własny proporcjonalnie zmniejsza koszty kredytu, ponieważ bank wypłaca 80 lub 90% potrzebnej kwoty.

Zainteresuje Cię: Historia kredytowa - jak ją zbudować lub poprawić?

Niski wkład własny – jakie banki go oferują?

Minimalny wkład własny wynosi 10% wartości nieruchomości. Niektóre banki oferują takie rozwiązanie, aby przyspieszyć wydawanie pozytywnych decyzji kredytowych lub zwiększyć sprzedaż kredytów hipotecznych. W praktyce oznacza to, że osoba, która planuje zakup mieszkania za 300 tys. zł, musi na początku zapłacić bankowi 30 tys. zł. Te preferencyjne warunki wiążą się jednak z dodatkowymi wymogami. Osoby, które wpłaciły minimalny wkład własny, są zobowiązane do zakupu ubezpieczenia kredytu. Przez to miesięczna rata kredytu wzrasta o ok. 0,2–0,3%.

Lista banków, które oferują kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym, jest dość długa. Aby nie tracić czasu na studiowanie ofert poszczególnych banków, warto skorzystać z gotowych rankingów internetowych. Wskażą one konkretną instytucję z uwzględnieniem innych, równie ważnych informacji na temat jej oferty kredytowej.

Kredyt na wkład własny – czy to możliwe?

Środki z kredytu bankowego lub pożyczki w instytucji pozabankowej takiej jak 10online.pl nie będą honorowane jako wkład własny. Informacja na ich temat trafia do bazy BIK (Biuro Informacji Kredytowej) i negatywnie wpływa na zdolność kredytową. Alternatywnym rozwiązaniem może być prywatna pożyczka od dewelopera, która jest przyznawana na odrębnych zasadach. Osoby, które wybrały już mieszkanie na konkretnym osiedlu, ale nie zgromadziły wkładu własnego, mogą zwrócić się o pomoc do tamtejszego dewelopera. 

Działa on jako prywatny inwestor, któremu dodatkowo zależy na sprzedaży wszystkich lokali mieszkaniowych w określonym terminie. W razie potrzeby pożyczy on brakujące środki na wkład własny lub wynegocjuje specjalne warunki z bankiem. Innym rozwiązaniem jest pożyczka od osoby prywatnej – członka rodziny lub znajomego. Do jej niewątpliwych zalet należy elastyczny czas spłaty, a także brak narzuconego z góry oprocentowania.

Alternatywnym rozwiązaniem dla kredytu hipotecznego jest pożyczka hipoteczna. To zupełnie inny produkt finansowy, którego wysokość zależy od zdolności kredytowej i wartości deklarowanego zabezpieczenia kredytu (a więc może to być nawet milion złotych). W tym przypadku bank nie wymaga wkładu własnego i nie określa celu, na co mają zostać przeznaczone środki. 

Co może być wkładem własnym?

Jak się okazuje, wkładem własnym może być nie tylko „żywa gotówka”. Bank uznaje także inne dobra, których wartość stanowi 10% lub 20% wybranej nieruchomości. Wśród nich są:

• Działka budowlana – najlepiej, jeśli będzie to grunt, na którym ma powstać planowana nieruchomość. Rozwiązanie to jest szczególnie korzystne dla osób, które już posiadają wykupiony teren o wysokiej wartości.
• Darowizna – pieniądze na wkład własny mogą pochodzić z darowizny. Najlepiej, jeśli pochodzi ona od najbliższej rodziny (rodziców lub dziadków). W takim przypadku obdarowane dzieci lub wnuki zaliczają się do tzw. zerowej grupy podatkowej i dzięki temu otrzymują całość podarowanej kwoty.
• Książeczki oszczędnościowe, lokaty bankowe, środki z PPK – osoby, które uczestniczą w Pracowniczym Planie Kapitałowym (PPK), będą mogły wypłacić zgromadzone tam środki na sfinansowanie wkładu własnego. Banki honorują także pieniądze pochodzące z lokat oszczędnościowych.

Nowy ład a wkład własny. Co się zmieni?

Wiele osób zastanawia się, czy tzw. Polski Ład wpłynie na sposób przyznawania kredytów mieszkaniowych. Według najnowszych informacji osoby, które będą chciały kupić swoje pierwsze mieszkanie z rynku pierwotnego lub wtórnego bądź wybudować dom, nie będą musiały mieć wcześniej zaoszczędzonej kwoty. Państwo gwarantuje do 100 tys. zł wkładu własnego, czyli w praktyce określa też wartość nieruchomości, którą można kupić. Nowe zasady mają wejść w życie jeszcze w 2022 r. 

Przeczytaj również: Ile kosztuje ocieplenie domu?